อะไรคือ New Normal อสังหาฯ ในอนาคต

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ถือเป็น Real Sector ที่วิกฤตโควิด-19 ย่อมส่งผลกระทบต่อกำลังซื้ออสังหาปีนี้หายไปอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ซึ่งทำให้ผู้ประกอบการใช้เวลาการเกิดโควิด-19 นี้ ต่างต้องงัดกลยุทธ์การตลาดและปรับวิธีการทำงานให้สอดคล้องกับสถานการณ์แล้ว ยังต้องตั้งแผนรับที่จะเกิดในอนาคตอีก

ปรับกลยุทธ์สู้โควิด-19

ระหว่างนี้จะเห็นบริษัทอสังหาฯ ปรับกลยุทธ์ แหวกแนวการตลาด เพื่อกระตุ้นยอดขายมากมาย เพราะทุกฝ่ายต่างเชื่อว่ากระทบกำลังซื้อหรือดีมานด์ด้านอสังหาฯ แน่นอน

บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ (SENA) : จากเดิมที่เน้นทำดิจิทัลมาร์เก็ตติ้งอยู่แล้ว ก็เริ่มหันมาขายออนไลน์มากด้วย ซึ่งอาจเป็นโจทย์ที่ยากแต่ก็ต้องปรับเปลี่ยน เพราะจากสถิติคนที่จะตัดสินใจซื้อบ้านส่วนใหญ่จะมาดูโครงการและบ้านจริงก่อนประมาณ 3 ครั้งก่อน ถึงจะตัดสินใจซื้อ แต่ SENA พยายามจะเน้นการทำการตลาดออนไลน์อย่างไรที่ทำให้การมาดูบ้านครั้งแรกของลูกค้าสามารถดูจากออนไลน์ได้โดยตรงเลย และเหลือเพียงวอล์กอินครั้งที่ 2-3 เท่านั้น

บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ (CI) : ออกแคมเปญส่งเสริมการขาย “หุ้นแลกคอนโด” ที่ให้ผู้ลงทุนนำหุ้นที่มีการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ตัวใดก็ได้มาแลกกับห้องชุด 4 โครงการคอนโดมิเนียม ของ CI แต่ต้องขึ้นกับนโยบายและข้อตกลงของบริษัท

บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) : เน้นกลยุทธ์การตลาดแนวราบสู่ออนไลน์โดยทำ Online Booking ควบคู่กับการใช้ Sales Agent จนช่วงเดือน เม.ย.นี้ มียอดเยี่ยมชมโครงการสูงที่สุด (ในรอบ 17 สัปดาห์) นับตั้งแต่ต้นปี 2563 ที่ผ่านมา พร้อมกับมียอดขายแนวราบเพิ่มขึ้น 116% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

บริษัท ศุภาลัย (SPALI) : เน้นเดินหน้าในโครงการที่ซื้อที่ดินและเตรียมโครงการ ซึ่งเป็นสัดส่วนบ้านจัดสรรมากขึ้น ส่วนคอนโดจะลุยต่อแค่เฉพาะโครงการที่สร้างแล้วหรือขายให้ลูกค้าแล้วต้องดำเนินการต่อให้จบ แต่ถ้าซื้อที่ดินไว้แล้วยังไม่ทำอะไรก็จะชะลอแผนงานไปก่อน

คอนโดฟุบ-บ้านเดี่ยวพุ่งหลังคนทำงานที่บ้าน

“อธิป พีชานนท์” นายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษาสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย เปิดเผยว่า ปี 2563 ยอดขายอสังหาฯ ใหม่ และยอดการโอนกรรมสิทธิ์จะหดตัวไปมากกว่า 25 %

โดยยอดขายใหม่คอนโดมิเนียมชะลอตัวชัดเจนเมื่อเทียบกับแนวราบที่พบว่า ปัจจุบันมียอดขายใหม่ลดลงไปแล้วกว่า 40 % ทั้งจากผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง และซื้อเพื่อไปปล่อยเช่า อีกทั้งเดิมเราพึ่งพาคนจีนและต่างชาติประมาณ 10 % แต่ดีมานด์ส่วนนี้ก็หายไปเลยและคิดว่าพฤติกรรมลูกค้ายังคงชะลอการตัดสินใจซื้อคอนโดฯ อย่างต่อเนื่องไปตลอดทั้งปี

ตรงข้ามกับบ้านจัดสรร โดยเฉพาะตัวเลขโครงการบ้านที่สร้างเสร็จกลับเริ่มมีคนสนใจซื้อมากขึ้น ซึ่งสวนทางกับภาวะเศรษฐกิจ ทำให้พบว่ามาจากยอดขายบ้านจัดสรรแถว กรุงเทพ ปริมณฑล และภูมิภาค ซึ่งบางพื้นที่ตัวเลขกลับสูงขึ้นผิดปกติด้วยซ้ำ

“สิ่งที่พบคือเพราะยังมีคนที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง เนื่องจากพอเกิดโควิดต้องทำงานที่บ้าน หลายคนอยู่ร่วมกันหลายเจนเนเรชั่น ที่อาจทำให้ไม่มีมุมพื้นที่ส่วนกลางเพียงพอต่อการนั่งทำงานที่บ้าน ทำให้เกิดการต้องการมีที่อยู่อาศัยเพื่อแยกเป็นครอบครัวเดี่ยวมากขึ้น”

KKP Advice Center ธนาคารเกียรตินาคิน

อุตสาหกรรมแก้เกมคนทิ้งเงินดาวน์อสังหา

ขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์จะลดลงใกล้เคียงกับยอดขายใหม่ที่ลดลงไป 25 % หรือประมาณ 6 แสนล้านบาท จากปกติอยู่ที่ 7-8 แสนล้านบาท ซึึ่งสาเหตุที่คนมาโอนไม่ได้ เพราะเริ่มมีคนถอดใจเริ่มทิ้งเงินดาวน์โดยเฉพาะคอนโด 5-20 % แม้จะมีการดาวน์ตั้งเยอะ แต่ยอมทิ้งเพราะกังวลว่าอาจจะมีปัญหารับผิดชอบด้วยการผ่อนต่อไปในอนาคต

สิ่งที่พยายามสื่อสารกับสมาชิกสมาคมว่า ไม่อยากให้ริบเงินดาวน์ และอยากให้มีการโอนกรรมสิทธิ์ต่อเนื่อง แต่หาวิธีการโอนให้มีการผ่อนปรนกับลูกค้ามากขึ้น เช่น หรือย้ายไปโครงการที่สร้างไม่เสร็จแทนเพื่อยืดเวลาให้กับลูกค้าได้ด้วย หรือให้โอนในขนาดและมูลค่าที่เล็กลง เช่น เดิมต้องมีการโอนมากกว่า 1 ยูนิต ก็ให้ลดขนาดมาเท่ากับ 1 ยูนิต หรือให้มีการพักเงินดาวน์ไป 6 เดือน – 1 ปี โดยหลังโควิดผ่านไปค่อยมาคุยกัน ทั้งหมดนี้เพื่อให้ทั้ง 2 ฝ่ายอยู่ได้

ความต้องการมีแต่ห่วงสภาพคล่อง

ช่วงเดือน เม.ย. นี้ มีคนมาเดินดูโครงการบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์ที่เป็นกลุ่มที่ลูกค้ามีกำลังซื้อและมีส่วนแบ่งการตลาดมากที่สุดหรือประมาณ 60 % ของตลาด โดยกลุ่มเป็นกลุ่มลูกค้าปานกลาง 1.5-5 ล้านบาท และปัจจุบันเป็นกลุ่มที่กำลังแอ็คทีฟอยู่ ที่สำคัญพบว่า มีความต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบที่ต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท ยังมีอยู่มาก แต่ส่วนใหญ่จะติดเรื่องการขอสินเชื่อกับธนาคารที่ปัจจุบันแบงก์มีความเข้มงวดมาก ส่วนราคาแนวราบที่มากกว่า 5 ล้านบาท มีจำนวนหนึ่งที่ชัดเจนว่าชะลอการตัดสินใจไปก่อน เพราะมีบ้านเดิมอยู่แล้ว

New normal กลุ่มอสังหาฯ ในอนาคต

การออกแบบฟังก์ชั่นที่ต้องเปลี่ยนไปตามพฤติกรรมและลักษณะการทำงานลูกค้าที่เปลี่ยนไป ที่จะต้องออกแบบมาให้เอื้อต่อการทำงานที่บ้านมากขึ้น จากเดิมที่อาจจะเน้นเพื่อประโยชน์ของการเป็นที่อยู่อาศัยเป็นหลัก แล้วจะออกแบบอย่างไรกับกลุ่มที่ราคาที่มีรายได้น้อย แต่ก็ได้ฟังก์ชั่นการเปลี่ยนแปลงลักษณะแบบนี้ด้วย

ทำเลอาจจะไม่จำเป็นต้องเป็นใจกลางเมืองเหมือนเมื่อก่อน เพราะอนาคคตคนจะทำงานที่ไหนก็ได้ ขอเพียงมีการกระจายตัวของระบบขนส่งที่เอื้อต่อการเดินทาง แต่ไม่จำเป็นต้องเดินทางไปกลับเช้าเย็นเวลาไพร์มไทม์

ต้องออกแบบฟังก์ชั่นให้เอื้อต่อการนำเทคโนโลยีมาใช้ในบ้านมากขึ้น หรือสามารถเชื่อมต่อกับบุคคลอื่นได้อย่างไม่ติดขัด พร้อมกับต้องออกแบบให้เอื้อต่อ Internet of things (IoT) ที่เดิมอาจจะมองการนำ IoT มาแค่เชื่อมต่อระบบเปิด-ปิดไฟบ้านแบบสมาร์ทโฮม หรือเน้นไปในทางดูแลระบบความปลอดภัย แต่ในอนาคตต้องนำมาออกแบบและปรับใช้กับชีวิตประจำวันให้มากขึ้น

แนวโน้มความจำเป็นการทำออฟฟิศผูกกับ Retail หรือที่อยู่อาศัยกับ Retail เหมือนที่ 2-3 ปีนี้เน้นการทำโครงการมิกซ์ยูส อาจจะไม่มีความจำเป็นเหมือนที่ผ่านมา เพราะคนมีพฤติกรรมที่มาช้อปออนไลน์มากขึ้น

Business Tranformation ที่เดิมจะโฆษณาผ่านสื่อบิลบอรร์ดหรือจัดอีเวนท์ที่เกี่ยวข้องกับการทำการตลาด คนซื้อบ้าน แต่หลังจากนี้การทำพรีเซ้นส์เทชั่น จะต้องทำให้เป็นทูเวย์คอมมูนิเคชั่นมากขึ้น เพื่อให้สามารถตอบโต้ได้ และก็ต้องหันมาทำดิจิทัลมาร์เก็ตติ้งมากขึ้น เพราะคนจะเข้ามาคลิกออนไลน์มากขึ้น แล้วค่อยมาดูบ้านตัวอย่างทีหลัง

เมื่อก่อนเราอาจจะคิดว่า Urbanization หรือการขยายตัวของความเป็นเมืองจะมากขึ้น แต่ตอนนี้คนอาจจะอยากอยู่ต่างจังหวัดมากกว่า ซึ่งเป็นเหตุผลทั้งเรื่องค่าครองชีพในเมืองที่แพงไป และหากเกิดโรคอะไรขึ้นในอนาคตก็มีความเสี่ยงติดได้ง่ายกว่าต่างจังหวัด ทำให้กลายเป็นชนบทอยู่ได้ด้วยตัวเขาเองโดยที่ไม่จำเป็นต้องเข้ามาในเมือง ซึ่งอันนี้จะกระทบกับการวางแผนการพัฒนาอสังหาในภาพใหญ่เลย