ต้องเลือกระหว่างอนาคตที่รอได้หรือชอบความเป็นเบอร์ใหญ่

หนึ่งในเหตุการณ์ที่ต้องยกให้ช่วงนี้ของตลาดหุ้นคือ การเสนอหุ้นที่เสนอขายให้ประชาชนครั้งแรก (IPO) ของ บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป (AWC) เป็นที่รับทราบเป็นหุ้นในเครือของทีซีซี กรุ๊ป ของ “เจริญ สิริวัฒนภักดี” หลังยอมรับปรับโครงสร้าง ถอด 3 กองทุนอสังหาริมทรัพย์ถอดออกจากตลาดไปกว่า 2 ปี ที่แล้ว เพื่อไปจัดโครงสร้างสินทรัพย์และรวมโครงการอสังหาริมทรัพย์หลายอย่าง เมื่อมีความพร้อมด้วยประการทั้งปวง จึงพร้อมกับมาอีกครั้งและในฐานะที่ใหญ่กว่าเดิม

ซื้อคืน 3 กองอสังหาฯ เพื่อกลับมายิ่งใหญ่กว่า

ตอนนั้นตั้งบริษัทรับซื้อหน่วยลงทุน ประกอบด้วย บริษัท นันทพัฒน์ ดีเวลลอปเมนท์, บริษัท ปณวิณ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด และบริษัท นอร์ม ในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าไทยโฮเทลอินเวสเมนต์ (THIF) กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยรีเทล อินเวสเมนต์ (TRIF ) และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าไทยคอมเมอร์เชียล อินเวสเมนต์ (TCIF) มูลค่ารวมกว่า 8 หมื่นล้านบาท

AWC ใหญ่จนสร้างสถิติให้ตลาดหุ้นไทย

ขนาดใหญ่แค่ไหน ก็เล่นเอาทำลายสถิติตลาดหลักทรัพย์ตั้งแต่ก่อตั้งมา คือ มีมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาด (มาร์เก็ตแคป) สูงสุด คือ 1.92 แสนล้านบาท ชนิดที่ทำลายทั้ง IPO ทั้งที่เคยเป็นในส่วนของรัฐวิสาหกิจและภาคที่เป็นของภาคเอกชน อย่าง PTT GULF และ OSP

นอกจากนั้น ยังเป็นหุ้นไอพีโอตัวแรกที่ใช้เกณฑ์ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) ที่ออกมาคือ เกณฑ์หุ้นเข้าใหม่ที่หากวันแรกราคาปิดทำให้มีมาร์เก็ตแคปอยู่ใน 20 อันดับแรก หรือมาร์เก็ตแคปเกิน 1 % ของมาร์เก็ตแคปโดยรวม มีโอกาสเข้าคำนวณ SET 50 ทันที ซึ่ง AWC ก็ติดทั้ง 2 เกณฑ์ เพราะตอนนี้แค่เทียบกับราคาปิดไอพีโอก็อยู่ในอันดับที่ 19 ของตลาดโดยรวม (บล.เอเซีย พลัส) ซึ่งไม่ได้ตั้งใจที่จะทำให้หุ้นหนึ่งในบริษัทที่เป็นที่ปรึกษาทางการเงิน อย่าง บล.ภัทร ซึ่งเป็นบริษัทลูกของ KKP ต้องหลุดออกจาก SET 50 ก็ตาม

บล.เอเซียพลัส ระบุว่า ตอนนี้ AWC มาร์เก็ตแคปใหญ่ที่ 19 เข้าซื้อขายในกลุ่มอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ แต่สัดส่วนรายได้หลักมาจากธุรกิจโรงแรม 10 แห่งหรือ  61% ซึ่งมากกว่าสัดส่วนรายได้ที่มาจากอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ 31% โดยนำเงินที่ได้นำเงิน IPO ไปลงทุนเพิ่มเติม 12 โครงการ ซึ่งเดิมสร้างมาแล้ว 4 เดิม 8 ใหม่ โดยส่วนใหญ่เป็นทำเลทองและเป็นฟรีโฮลที่เป็นเจ้าของ

ธุรกิจใหญ่มีกลยุทธ์ แต่ พี/อี แพง จะซื้อต้องมั่นใจอนาคต

ปัจจุบันหุ้นในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์มีมาร์เก็ตแคปรวมกันทั้งหมด 1 ล้านล้านบาท หุ้นที่มีมาร์เก็ตแคปใหญ่ที่สุดคือ CPN ที่  3 แสนล้านบาท หรือ 29%  และ เมื่อ AWC เข้ามาจะเป็นอันดับ 2 ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ทันที ประมาณ 18% ส่วนอันดับ 2 หล่นไปอยู่อันดับ 3 คือ LH 12%

อย่างไรก็ดี จุดแข็งของการทำธุรกิจ AWC ก็มีอยู่ไม่น้อย ตั้งแต่การมีเครือขายที่แข็งแรงที่โครงการปัจจุบันและอนาคตที่จะลงทุน และสิทธิในการเข้าถึงที่ดินและอสังหาของกลุ่มบริษัททีซีซีก่อน ทำให้สามารถบริหารจัดการทรัพย์สินเชิงรุกตั้งแต่ช่วงเริ่มต้นได้ดี พื้นที่ส่วนใหญ่ก็อยู่ในทำเลทอง ธุรกิจโรงแรมเน้นระดับ Midscale เป็นพันธมิตรกับแบรนด์ระดับสากล ทำให้มีเครือข่ายที่กว้างเจาะกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน โดยไม่มีแบรนด์หรือเชนโรงแรมของตัวเอง จึงทำให้สามารถเลือกผู้บริหารแบรนด์ได้ตรงกลุ่มเป้าหมาย และสามารถจำหน่ายห้องพักได้โดยตรงโดยไม่ผ่านตัวแทนจำหน่ายซึ่งมีต้นทุนถูกกว่ารายอื่น ส่วนธุรกิจเชิงพาณิชย์ทั้งอาคารสำนักงานแต่ละตึกอยู่ใจกลางเมืองและปรับให้เข้ากับไลฟ์สไตล์คนปัจจุบัน ส่วนเพื่อการค้าปลีกมีการออกแบบในเป็นแลนมาร์กที่สำคัญ

• 

 “วัลลภา ไตรโสสรัส” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่  AWC บอกกลยุทธ์หลักคือ เป็นการรวมพอร์ตอสังหาริมทรัพย์เพื่อเตรียมการสร้างรากฐาน เพื่อรอวันที่โครงการลงทุนต่างๆ จะเติบโตอนาคต

รายย่อยมีหุ้นน้อย ส่วนใหญ่ให้กองทุน

ราคาไอพีโอ 6 บาท กำหนดจาก P/BV ที่ประมาณ 5 เท่า จาก BV ณ สิ้น เดือน มิ.ย. 62 ที่ผ่านมา 1.2 บาท  หากเทียบกับอุตสาหกรรมเดียวกัน มี P/BV เฉลี่ย 3.8 เท่า อย่าง CPN อยู่ที่ 5.2 เท่า CENTEL 4.3 เท่า ERW 3.2 และ MINT ที่ 2.5 เท่า สาเหตุที่เลือกเทียบ P/BV เพราะหากเทียบ P/E จะสูงมากคือ 227.6 เท่า เทียบกับค่าเฉลี่ยของธุรกิจที่คล้ายกันที่ 33.7 เท่า ซึ่งอาจจะไม่สะท้อนความสามารถและการเติบโตในอนาคตอย่างชัดเจน เพราะการทำกำไรของ AWC ยังไม่สะท้อนออกมาที่ราคาหุ้นในระยะเวลาอันใกล้

แผนที่จะพัฒนาและปรับปรุงโครงการมูลค่า 3.04 หมื่นล้านบาท จะเกิดขึ้นภายในอีก 7 ปีข้างหน้า โดยเงินไอพีโอที่ได้ 48,000 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่ 25,500 ล้านบาท นำไปซื้อกิจการที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินกลุ่ม 3 ของ ทีซีซี กรุ๊ป ตั้งแต่ไตรมาส 4 ปีนี้เป็นต้นไป รวมถึงนำไปชำระหนี้กับแบงก์ที่ส่วนใหญ่เป็นที่ปรึกษาทางการเงิน และ/หรือผู้จัดการการจัดจำหน่ายและรับประกันการจำหน่ายหลักทรัพย์

แม้ไฟลิ่งจะประกาศไปแล้วว่ามี 13 กองทุน ให้การตกลงจะซื้อหุ้นกับนักลงทุนสถาบันที่เป็น Cornerstone Investorsไปแล้วประมาณ 3,454 ล้านหุ้น หรือ 54% แต่ยังมีหุ้นส่วนอื่นที่ยังให้กองทุนในไทยทั้ง Cornerstone Investors และไม่ใช่ และมีสัดส่วนให้กับกรรมการ/พนักงานเล็กน้อย แต่จริงๆ แล้วเหลือให้การจัดสรรกับนักลงทุนรายย่อยเพียง 17.25% เท่านั้น

มาดูสัดส่วน 13 กองทุนที่ตกลงจะซื้อหุ้น AWC

*กองทุนในประเทศ 10 แห่ง บลจ.บัวหลวง 330 ล้านหุ้นบลจ.เอ็มเอฟซี 293 ล้านหุ้น บลจ.กสิกรไทย 220 ล้านหุ้น บลจ.ไทยพาณิชย์ 220 ล้านหุ้น บลจ.ทิสโก้ 200 ล้านหุ้น บลจ.กรุงไทย 125 ล้านหุ้น บลจ.วรรณ 115 ล้านหุ้น บลจ.ธนชาต 101 ล้านหุ้น บลจ.อเบอร์ดีน สแตดาร์ด (ประเทศไทย) 84 ล้านหุ้น บริษัท เอฟดับบลิวดี ประกันชีวิต 84 ล้านหุ้น

*กองทุนต่างประเทศ 3 แห่ง ซึ่ง GIC Private Limited (กองทุนสิงคโปร์์) ได้รับสิทธิตกลงจะซื้อหุ้นสูงสุดถึง 1,530 ล้านหุ้น Maitri Asset Management 102 ล้านหุ้น และ Affin Hwang Asset Management Berhad 50 ล้านหุ้น

ASP ชี้ IPO ปีนี้เข้าตลาดวันแรกราคาขึ้น 5%

จากราคาเฉลี่ยหุ้นไอพีโอที่เข้ามาในปี 2562 วันแรกส่วนใหญ่ราคาปิดบวก 5% ประกอบกับมองว่า ช่วงแรกของหุ้น AWC ราคาอาจมีการปรับขึ้นจากกองทุนดัชนีจะต้องมีการปรับพอร์ตลงทุนตาม SET 50 และ SET 100 ที่มีการเปลี่ยนแปลง แต่ไม่ได้มีสิทธิในการจองหุ้นไอพีโอ แต่ด้วย P/E ที่สูงของ AWC และเป็นหุ้นที่มีขนาดใหญ่จึงมีน้ำหนักและมีความสำคัญต่อ SET โดยเห็นชัดเจนจากที่ 7 วันทำการกองทุนไทยขายหุ้นออกไปแล้วกว่า 1 หมื่นล้านบาท เพราะต้องไปซื้อ AWC ทำให้ SET ตลาดหุ้นไทยซื้อขาย P/E สูงขึ้นที่เป็น 16.63 เท่า จากปัจจุบัน P/E 16.45 เท่า แต่หาก AWC กลับไปมีการซื้อขายที่ระดับมูลค่าพื้นฐานปกติก็มีโอกาสที่จะทำให้ SET ปรับลงได้ประมาณ 1 % หรือหุ้นไทยลดลงมาได้อีกประมาณ 16 จุด ในระยะเวลาหนึ่ง

มีกรีนชูการันตี แต่ก็มีหุ้นไม่ติด Silent Period 6,984 ล้านหุ้น

AWC ขายไอพีโอจำนวนทั้งหมด 6,957 ล้านหุ้น และหุ้นจัดสรรส่วนเกิน (กรีนชู) อีก 1,043 ล้านหุ้น รวม 8,000 ล้านหุ้น ทำให้จำนวนหุ้นทั้งหมดหลังขายไอพีโอ อยู่ที่ 30,957 ล้านหุ้น (ไม่รวมกรีนชู) สาเหตุที่มีกรีนชูก็ทำให้ช่วยการันตีกับนักลงทุนได้จากสภาวะหุ้นที่มีความผันผวนในตอนนี้และขณะเดียวกันอย่าลืมว่า มีสัดส่วนหุ้นที่ผู้มีส่วนร่วมในการบริหารของบริษัทที่ไม่ติด Silent period มีจำนวน 6,984.09 หุ้น คิดเป็น 22.6% ของจำนวนหุ้นที่ออกและเรียกชำระแล้วทั้งหมดของบริษัทภายหลังการเสนอขายหุ้นเพิ่มทุนในครั้งนี้ (บนสมมติฐานว่ามีการเสนอขายหุ้นทั้งจำนวน 6,957.00 ล้านหุ้น ไม่รวมจำนวนหุ้นที่ผู้จัดหาหุ้นส่วนเกินอาจใช้สิทธิซื้อหุ้นสามัญเพิ่มทุนจากบริษัทฯ ในกรณีที่มีการจัดสรรหุ้นส่วนเกิน และบุคคลที่มีความสัมพันธ์ซึ่งเป็นกรรมการหรือผู้บริหารของบริษัทฯ จองซื้อหุ้นเต็มจำนวนที่ได้รับการจัดสรร)

ยังไม่มีการประกาศวันเข้าซื้อขายวันแรกอย่างเป็นทางการ

ตอนนี้กำหนดออกมาเสนอขาย IPO รายย่อย วันที่ 25-27 ก.ย. และนักลงทุนสถาบัน 1-3 ต.ค. ส่วนวันเข้า SET วันแรกบอกเพียงต้นเดือน ต.ค. แต่ตลาดมีการคาดการณ์กันวันเป็นที่ 10 ต.ค.